民法改正で賃貸借のココが変わった

弁護士　岡田宜智

２０２０年４月１日から「民法の一部を改正する法律」が施行されます。
この改正では，民法の債権法分野について大幅な改正がなされており，私たちの生活を取り巻く様々なルールに見直しが図られています。

４月といえば，新生活を始めるにあたって，賃貸借契約を新たに締結する機会も多いと思います。そこで，今回は，私たちが日々の生活を送る上で身近に接していることの多い賃貸借契約について，民法改正でどう変わったのかを解説したいと思います。

賃貸借契約とは

賃貸借契約とは，当事者の一方（貸主）がある物を相手方（借主）に使用・収益させ，借主がその賃料を支払うことや契約終了時にその物を返還することを約束する契約です（新民法６０１条）。

例えば，アパートの部屋を借りたり，レンタカーを借りたりする場合が典型的です。

今回の民法改正では，賃貸借契約に関連するものとして，次のような点について見直しが図られています（法務省作成のパンフレット参照）。

①賃貸借継続中におけるルール

②賃貸借終了時におけるルール

③賃貸借契約から生ずる債務の保証に関するルール

以下，それぞれについてご説明します。

賃貸借係属中におけるルール

賃借物の修繕に関する規律

賃借物について修繕が必要な事態が生じた場合，賃借人としては，賃貸人に対し，賃借物の修繕をするように請求することができます。もっとも，賃貸人がいつまでも修繕をしてくれない場合には，賃借人が自ら修繕をしたいと考えることもあるでしょう。実は，改正前の民法には，どのような場合に賃借人が賃借物を自分で修繕をすることができるのかを定めた規定はありませんでした。

新民法では，
①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか，又は賃貸人がその旨を知ったのに賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき　又は
②急迫の事情があるとき
には，賃借人が賃借物を修繕できることが明文化されました（新民法６０７条の２）。

その他修繕に関する規定として，賃借物の修繕が必要となったことについて賃借人に責任がある場合には，賃貸人は修繕義務を負うことはないということが明文化されました（新民法６０６条１項ただし書き）。

賃借物が一部滅失等した場合の規律

賃借人の責任ではなく，賃借物の一部が滅失したり，使用収益出来なくなった場合，賃借人としては，今までと同様の賃料を支払うことはしたくないと考えるのが通常でしょう。このような場合，改正前の民法には，賃借人は賃料の減額を請求することができるという規定が置かれていましたので，賃借人は自ら減額の請求をしなければなりませんでした。

新民法では，賃料の減額は賃借人からの請求を待たずに当然に減額されることになりました（新民法６１１条１項）。

また，賃借物の一部が滅失等した場合に，残存部分だけでは賃貸借の目的を達成することができないとき，賃借人としては契約の解除をして，早く契約関係を終わらせたいと考えると思います。改正前の民法では，このような場合に解除をするには，一部滅失等について賃借人に責任がないことが必要でした。

新民法では，賃貸借の目的を達することができないのであれば，契約関係から解放するのが相当であるとの考えから，解除にあたっては，賃借人の責任の有無は問われなくなりました（新民法６１１条２項）

賃貸不動産が譲渡された場合の規律

建物の賃貸借契約が続いている間に建物の所有者が代わった場合，その後は誰が賃貸人になるのか，新しい所有者は賃料を請求できるのかといった問題について，改正前の民法には明確な定めがありませんでした。

新民法では，賃借物である不動産が譲渡されたときは，賃貸人の地位は，原則として新たな所有者に移転するということが明文化されました（新民法６０５条の２第１項）。ただし，例外的に譲渡人と譲受人との間で，
①賃貸人の地位を譲渡人に留保する旨及び
②その不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときには，
賃貸人の地位は譲渡人に留保されます（新民法６０５条の２第２項）。

譲受人が多数の賃借人との間に直接的な賃貸借関係が生じることを避けたい場合があり，そのような実務上のニーズに応えるために明文化されました。

賃貸借終了時におけるルール

賃借人の原状回復義務の明文化

賃貸借契約が終了すれば，当然ながら賃借人は賃借物を賃貸人に返還しなければなりません。そして，この返還にあたっては，原状（元の状態）に戻して返還しなければならないとされているところ（これを原状回復義務といいます），改正前の民法には，この原状回復義務について明確な定めがされていませんでした。

新民法では，賃借人は，賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うことを明文化し，通常損耗や経年劣化にあたる部分についてはこの原状回復義務の内容に含まれないことも明文化されました（新民法６２１条）。

もっとも何が通常損耗や経年劣化にあたるのかについては，新民法でも条文上は明らかではありません。
具体的な原状回復義務の範囲については，実務上，「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によって運用されてきており，この点については今後も同様であると思われます。

なお，通常損耗について賃借人に原状回復義務を負わせる特約（通常損耗補修特約）も一定の限度では可能とされていますが，一方的に賃借人の利益を害するものについては消費者契約法１０条により無効となります。

敷金規定の明文化

敷金とは，賃貸借に基づいて賃借人が負うことになる金銭債務（賃料債務など）を担保するため，賃借人が賃貸人に交付する金銭のことをいいます。

もっとも，改正前の民法では，この敷金の定義や敷金の返還請求権の発生時期等についての定めはありませんでした。

新民法では，以下のとおり，敷金の定義や返還時期等，敷金に関する基本的な法律関係を定める規定が明文化されました。

・敷金の定義（新民法６２２条の２第１項柱書）
「いかなる名目によるかを問わず，賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人にたいする金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で，賃借人が賃貸人に交付する金銭」

・返還時期
①賃貸借が終了し，かつ，賃貸物の返還を受けたとき　又は
②賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき

・返還額
「受け取った金銭の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額」

賃貸借契約から生ずる債務の保証に関するルール

個人根保証契約における極度額の明記

◆根保証契約に関する改正

根保証契約とは，将来発生する不特定の債務について保証する契約のことをいいます。根保証契約における保証人は，自分が責任を負う範囲が不明確であり，将来想定外の過大な債務を負担するおそれがあります。

改正前の民法では，貸金等根保証契約（融資による債務についての根保証で保証人が自然人のものをいいます）の場合を除いて，根保証契約の締結にあたり，極度額（保証人が責任を負う上限を画するもの）の定めは必要とされていませんでした。

新民法では，個人が保証人となる根保証契約一般について，「極度額」を定めなければ，その根保証契約は無効となるとされました（新民法４６５条の２）。

◆賃貸借契約に対する影響

この根保証契約に関する改正が賃貸借契約にも影響を与えます。
すなわち，賃貸借契約の連帯保証人は，賃貸借契約に基づいて発生する賃借人の一切の債務を保証するものであることが一般的であることから，その保証契約は根保証契約にあたります。

したがって，今後，賃貸借契約を締結する際，個人を連帯保証人とする場合には，賃貸借契約の連帯保証条項として，極度額を定めなければならなくなりました。

極度額の具体的な設定に関しては，当事者間の協議によることとなりますが，連帯保証人保護の観点からは，合理的な範囲を超える極度額の定めは無効となる可能性があります。

なお，極度額の定めに関しては，国土交通省が参考資料を公表しています。

これは，裁判所の判決において，賃借人の未払い家賃等を連帯保証人の負担として確定した金額を調査した結果をまとめたものですが，平均すると家賃の約１３か月分となるようです。具体的な極度額の定めに関して参考となるものでしょう。

賃貸借契約から生ずる債務の負担に関するその他のルールの見直し

賃料が事業のための賃貸借契約から生じるもので個人にその賃料保証をしてもらう場合，主債務者（賃借人）は，保証人に対し，自己の財産に関する情報を提供しなければならなくなりました（新民法４６５条の１０第１項，３項）。
また，この場合，保証契約の締結日前１か月以内に，公正証書により保証人の保証意思を確認することも必要となりました（新民法４６５条の６）ので注意が必要です。

新法の適用について

賃貸借契約は，一定の契約期間を設定して締結される継続的契約です。そのため，２０２０年４月１日の施行をまたぐ契約期間が設定されている場合，どの時点で改正民法が適用されることになるのかが問題となります。

まず，原則として，施行日より前に締結された契約については改正前の民法が適用され，施行日後に締結された契約については改正後の新しい民法が適用されます。

また，施行日前に締結した契約書の自動更新条項によって施行日後に更新する場合，施行日後に更新の合意があったものと同様に考えられるため，更新後の賃貸借契約については新民法が適用されます。

そうすると，自動更新された場合，保証契約についても施行日後の更新があったものとして扱われ，極度額を設定しなければ保証契約は無効となってしまいそうです。

この点，保証契約が賃貸借契約更新後に発生する賃料も保証する趣旨で締結されており[1]，施行日後に賃貸借契約が自動更新されたが，保証契約については更新がされずに改正前に締結された契約がそのまま継続している場合には，施行日後も当該保証契約については改正前の民法が適用されるため，極度額の定めがなくともその保証契約は無効にはならないとされています。

さいごに

　賃貸借契約は私たち多くの人にとって関わりのある問題です。それゆえに，当事者間でトラブルが生じることが多いのもまた事実です。賃貸借契約に関するトラブルについては，専門的知識が要求されることも多く，法律の専門家たる弁護士に相談することが解決のための第一歩となることでしょう。ぜひお気軽にご相談ください。

[1] 判例によれば，賃貸借契約の連帯保証を行った場合、特段の事情がないかぎり更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを負うとされています（最判平成9年11月13日）